บทความ : ทำความรู้จักการขายคอนโดฯ เลือกขายแบบไหนให้โดนใจผู้บริโภค

เทรนด์ Work from Home และการเว้นระยะห่างทางสังคมมีผลต่อมุมมองผู้บริโภคในการเลือกที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดี แม้ตลาดคอนโดมิเนียมไม่ได้เติบโตอย่างหวือหวาในช่วงที่ผ่านมา แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่ายังคงเป็นตัวเลือกที่อยู่อาศัยอันดับต้น ๆ ของผู้บริโภค ข้อมูลจากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยในไทย DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ฉบับล่าสุด พบว่า คนไทยส่วนใหญ่ต้องการซื้อคอนโดฯ มาเป็นอันดับสอง (16%) รองจากบ้านเดี่ยว (53%) เนื่องจากสามารถตอบโจทย์กลุ่มผู้บริโภคที่เป็นนักศึกษาหรือวัยทำงานได้มากกว่า ประกอบกับการที่ผู้ประกอบการหันมาแข่งขันสงครามราคาเพื่อเร่งระบายสินค้าในช่วงที่ผ่านมา จึงทำให้ราคาคอนโดฯ อยู่ในราคาที่เอื้อมถึงและคุ้มค่าสำหรับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) หรือนักลงทุนที่มีความพร้อมทางการเงิน เห็นได้จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด เผยว่า ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมลดลง 3% จากไตรมาสก่อน และลดลงมากถึง 8% ในรอบปีเลยทีเดียว

จากข้อมูลผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ DDproperty.com ทั่วประเทศในเดือนกันยายน 2564 ซึ่งเป็นเดือนแรกที่มีการคลายล็อกดาวน์หลังจากมีการระบาดฯ ระลอกล่าสุด พบว่า ความสนใจซื้อคอนโดฯ ภาพรวมในประเทศเพิ่มขึ้น 6% จากเดือนก่อนหน้า ส่วนความสนใจซื้อคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 3% จากเดือนก่อนหน้า โดย 3 ทำเลที่มีความสนใจซื้อเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่ บางแค เพิ่มขึ้น 115%, บางพลัด เพิ่มขึ้น 54% และหลักสี่ เพิ่มขึ้น 49% ด้วยความคุ้มค่าจากราคาและโปรโมชั่นที่ร้อนแรงเป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดให้ผู้บริโภคและนักลงทุนที่มีความพร้อมหันมาพิจารณาในการซื้อคอนโดฯ มากขึ้น โดยมีตัวเลือกหลากหลายทั้งโครงการใหม่จากผู้พัฒนาอสังหาฯ หรือการประกาศขายจากผู้ที่มีสินค้าอยู่ในมือ หากผู้บริโภคที่เป็นเจ้าของคอนโดฯ แต่ไม่ได้อยู่อาศัยเองหรือจองไปแล้วแต่ขาดสภาพคล่องทางการเงิน ไม่พร้อมผ่อนต่อ หรือต้องการแบ่งเบาภาระหนี้อสังหาฯ ด้วยการประกาศขายคอนโดฯ ก็ควรเข้าใจเทคนิคหรือรูปแบบวิธีการขายและความต้องการในตลาดให้ดีเสียก่อน

ขายคอนโดฯ อย่างไรให้ปล่อยได้เร็ว

การซื้อขายคอนโดมิเนียมมี 3 รูปแบบหลัก ๆ ได้แก่ การขายใบจอง การขายดาวน์ และการขายโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ซึ่งจะมีรายละเอียดที่แตกต่างกันออกไปตามช่วงระยะเวลาที่ดำเนินธุรกรรม ผู้บริโภคหรือนักลงทุนมือใหม่จึงควรศึกษาและทำความเข้าใจขั้นตอนต่าง ๆ ให้ดี เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาหนี้ก้อนโตตามมาในภายหลัง

  • การขายใบจองคอนโดฯ ใบจองคอนโดฯ คือเอกสารยืนยันความสนใจของบุคคลที่มีต่อคอนโดมิเนียม ใบจองจะเป็นเอกสารที่เป็นหลักฐานแสดงว่ายูนิตที่สนใจจะถูกล็อกไว้สำหรับผู้จอง แต่ไม่ได้หมายความว่าจะมีกรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของยูนิตนั้น ๆ หากผู้บริโภคสนใจโครงการใดแล้วควรติดตามประกาศของโครงการเพื่อไม่ให้พลาดการจอง โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในความสนใจของตลาดพร้อมกับโปรโมชั่นที่คุ้มค่า ซึ่งหากจองไปแล้วเกิดเปลี่ยนใจภายหลังก็สามารถนำใบจองคอนโดฯ มาประกาศขายต่อได้ ถือเป็นการลงทุนเก็งกำไรระยะสั้นในรูปแบบหนึ่ง โดยมีกลุ่มเป้าหมายคือผู้ที่จองคอนโดฯ ไม่ทัน หรือพลาดวันเปิดจองและอยากได้โครงการนั้นจริง ๆ ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดฯ ในทำเลที่มีศักยภาพและตอบโจทย์ของผู้บริโภค เช่น ติดรถไฟฟ้า ราคาดี คุ้มค่าแก่การลงทุน จนทำให้ยอมจ่ายส่วนต่างให้กับผู้ขายใบจองคอนโดฯ ซึ่งส่วนนี้จะถือเป็นกำไรที่ผู้ขายจะได้รับ

อย่างไรก็ดี การขายใบจองเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงไม่น้อย เนื่องจากต้องขายต่อให้ได้ก่อนถึงช่วงผ่อนดาวน์ ผู้ขายใบจองคอนโดฯ จึงควรศึกษาปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ ซึ่งจะมีส่วนช่วยให้สามารถขายใบจองได้เร็วขึ้น นอกจากนี้ควรมีเงินสำรองไว้สำหรับการผ่อนดาวน์ 2-3 เดือน ในกรณีที่ยังไม่สามารถขายได้ทันกำหนด ซึ่งนับเป็นต้นทุนที่ต้องคำนวณเพิ่มขึ้นเมื่อประกาศขายเช่นกัน

  • การขายดาวน์คอนโดฯ โครงการส่วนใหญ่มักเปิดขายตั้งแต่ก่อนการก่อสร้างเพื่อระดมทุน ผู้สนใจซื้อสามารถทำสัญญาจองห้องที่ต้องการได้ทันที โดยผ่อนดาวน์ในระหว่างรอการก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ตามเงื่อนไขที่โครงการกำหนดไว้ ซึ่งหากผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านหรือสนใจไปซื้อโครงการอื่นแทนก็สามารถขายดาวน์ให้กับผู้อื่นไปผ่อนดาวน์ต่อก่อนถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ได้ ด้วยการเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายกับทางโครงการ ซึ่งบางโครงการอาจมีค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนสัญญา กรณีเป็นโครงการที่มีศักยภาพและปิดการขายไปแล้ว (Sold Out) แต่ยังมีความต้องการสูงอยู่จะยิ่งมีโอกาสขายได้มากขึ้น

การขายรูปแบบนี้ผู้ขายสามารถเป็นเจ้าของคอนโดฯ ได้โดยชำระค่าจอง ค่าทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์ในแต่ละเดือน หากคอนโดฯ ที่มีได้รับความนิยมสูงจะสามารถขายต่อได้ราคาดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือค่าปรับการเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อป้องกันการลงทุนขายดาวน์คอนโดฯ เพื่อเก็งกำไร

  • การขายโอนคอนโดฯ หรือการขายคอนโดฯ มือสอง เกิดขึ้นเมื่อผู้ขายมีกรรมสิทธิ์การเป็นเจ้าของคอนโดฯ อย่างถูกต้องตามกฎหมาย (แม้ว่ายังต้องผ่อนกับธนาคารอยู่) ข้อดีของการขายคอนโดฯ รูปแบบนี้คือผู้ซื้อจะตัดสินใจได้ง่ายขึ้น เนื่องจากได้เห็นห้องชุดของจริง และหากเป็นโครงการที่เป็นที่ต้องการในตลาดก็จะยิ่งเพิ่มมูลค่าให้กับห้องชุดนั้น ๆ นอกจากนี้ การนำเสนอจุดเด่นที่สร้างความแตกต่าง เช่น การตกแต่ง แถมเฟอร์นิเจอร์ ฟรีค่าโอนกรรมสิทธิ์หรือค่าส่วนกลาง 1 ปี จะช่วยดึงดูดให้ผู้ซื้อสนใจห้องชุดนั้น ๆ มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม การขายโอนคอนโดฯ จะเสร็จสมบูรณ์ได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อาทิ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขายคอนโดฯ, ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% ของราคาประเมิน, ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมินและปีที่ถือครอง และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าประกัน นอกจากนี้ในระหว่างรอการขาย ผู้ขายมีหน้าที่รับผิดชอบค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภคต่าง ๆ จนกว่าจะขายออก

 

ศึกษาความต้องการตลาด เพิ่มโอกาสทำกำไรเมื่อคิดขาย

รายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุดเผยว่า จำนวนคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนสูงถึง 87% ของจำนวนอุปทานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ดังนั้นจึงมีการแข่งขันและมีความเสี่ยงสูงสำหรับผู้ขายมือใหม่ที่ไม่ใช่นักลงทุนหรือนายหน้าที่มีความเชี่ยวชาญในตลาดอสังหาฯ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ขอแนะนำแนวทางในการวางแผนขายคอนโดฯ สำหรับผู้บริโภคที่ไม่สามารถผ่อนคอนโดฯ ต่อได้จากปัญหาสภาพคล่องการเงิน กู้ไม่ผ่าน รวมไปถึงผู้ที่ต้องการเริ่มลงทุนสร้างกำไรจากคอนโดฯ ที่มีอยู่

  • เริ่มต้นวางแผนการขายอย่างรอบคอบ คำนวณต้นทุนให้ครบถ้วน ผู้บริโภคต้องมีเป้าหมายการจองหรือซื้อที่ชัดเจน ศึกษา/ทำความเข้าใจรูปแบบการขายคอนโดฯ แต่ละประเภทก่อนจอง เช่น ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือปล่อยเช่าในช่วงระยะเวลาสั้น ๆ ก่อนขาย หรือเน้นการลงทุนระยะยาว นอกจากนี้ต้องคำนวณต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตลอดช่วงเวลาการเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนจากการจอง ผ่อนดาวน์คอนโดฯ ราคาสุทธิของคอนโดฯ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ก่อนที่จะตั้งราคาขายคอนโดฯ โดยคำนวณกำไรให้เหมาะสมกับมูลค่าโครงการในตลาด หรือถ้าจำเป็นต้องขายอย่างเร่งด่วน ควรตั้งราคาให้ต่ำแต่ไม่ขาดทุน หรือรอจังหวะที่เหมาะสม หากเป็นการขายโอน เจ้าของห้องชุดควรมีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องชุดนั้นอย่างน้อย 1 ปี เพื่อลดภาระในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะเป็นต้นทุนเพิ่มเติม
  • ศึกษาความต้องการในตลาด เพิ่มโอกาสเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย การศึกษาอุปสงค์และอุปทานในตลาดโดยเฉพาะในทำเลของห้องชุดเพื่อนำมาใช้เป็นจุดขาย ช่วยดึงดูดและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคได้ง่ายขึ้น การเลือกซื้อคอนโดฯ ในโครงการที่มีชื่อเสียงและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันจะช่วยเพิ่มโอกาสให้ขายออกได้ง่ายขึ้น รวมไปถึงการเลือกลงทุนในระดับราคาคอนโดฯ ที่ตอบโจทย์ความต้องการในตลาดก็จะช่วยเพิ่มโอกาสเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้มากขึ้นเช่นกัน ข้อมูลจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index พบว่า เกือบ 1 ใน 4 ของผู้บริโภค (24%) สนใจที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นความต้องการที่สอดคล้องกับสภาพคล่องทางการเงินของผู้บริโภคในช่วงนี้

นอกจากนี้ทำเลที่ตั้งโครงการเป็นปัจจัยแรก ๆ ที่มีผลในการพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อ หากผู้ขายเลือกลงทุนในทำเลที่มีความต้องการสูงก็ย่อมเพิ่มโอกาสในการขายที่มากขึ้น โดย 5 ทำเลยอดนิยมน่าลงทุนในกรุงเทพฯ ที่ราคาคอนโดฯ เติบโตมากที่สุดในรอบไตรมาสที่ผ่านมา อันดับ 1 ได้แก่ แขวงอนุสาวรีย์ เขตบางเขน ราคาเพิ่มขึ้นสูงที่สุด 6% จากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวส่วนต่อขยาย ตามมาด้วยแขวงคลองจั่น เขตบางกะปิ, แขวงตลาดบางเขน เขตหลักสี่, แขวงบางโคล่ เขตบางคอแหลม ราคาเพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากันที่ 5% และแขวงลาดยาว เขตจตุจักร มีราคาคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 4%

  • อยากเก็งกำไรแบบไม่ขาดทุน ต้องเลือกขายให้ถูกประเภท หากต้องการลงทุนกับคอนโดฯ เพื่อเก็งกำไรระยะสั้น วิธีการขายใบจองและขายดาวน์คอนโดฯ ก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ เนื่องจากผู้ขายไม่จำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมากในการลงทุน แต่ผู้ขายต้องศึกษาอุปสงค์และอุปทานในตลาดพร้อมทั้งจองยูนิตที่น่าสนใจให้ทัน ซึ่งมักจะมีความต้องการในตลาดรองรับอยู่แล้ว ในกรณีที่เจ้าของห้องชุดต้องการเก็งกำไรระยะยาว แนะนำให้ขายโอน โดยรอเวลาที่เหมาะสมเพื่อขายอีกครั้ง เนื่องจากมูลค่าของคอนโดฯ มีแนวโน้มสูงขึ้นทุกปี อย่างไรก็ตาม การประกาศขายในช่วงนี้อาจไม่ใช่เวลาที่ดีนัก เพราะนอกจากสงครามราคาที่ดุเดือดจากผู้พัฒนาอสังหาฯ แล้ว สภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวอาจทำให้ผู้ขายไม่ได้กำไรตามที่ตั้งเป้าไว้ จึงควรชะลอการขายออกไปก่อน ซึ่งผู้ขายต้องมีความพร้อมทางการเงินและความรู้ความเข้าใจเรื่องการลงทุนพอสมควร

การขายคอนโดฯ แต่ละรูปแบบล้วนมีความแตกต่างและเป็นโอกาสในการทำกำไรได้ เจ้าของคอนโดฯ จึงควรทำความเข้าใจเพื่อเสริมความรู้ประกอบการตัดสินใจหากต้องขายคอนโดฯ ในอนาคต ในขณะเดียวกัน ผู้ขายและนักลงทุนควรพิจารณาก่อนตัดสินใจลงทุนคอนโดฯ ให้รอบคอบ โดยประเมินความพร้อมทางการเงินและโอกาสในตลาดควบคู่กันไป เนื่องจากทุกการลงทุนล้วนมีความเสี่ยงแฝงอยู่เสมอ ปัจจุบันการค้นหาที่อยู่อาศัยผ่านช่องทางออนไลน์ถือเป็นอีกตัวเลือกที่ช่วยเชื่อมต่อความต้องการของผู้ขายและผู้ซื้อให้มาบรรจบกันได้ง่ายขึ้น เพิ่มความสะดวกและลดข้อจำกัดด้านการเดินทาง เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทยอย่างดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (https://www.ddproperty.com) ได้รวบรวมข้อมูลประกาศซื้อ/ขาย/เช่าอสังหาฯ ที่น่าสนใจทั้งโครงการใหม่และมือสองในหลากหลายทำเลทั่วประเทศ พร้อมนำเสนอความรู้ที่น่าสนใจและเป็นประโยชน์ในการซื้อ/ขาย/เช่า เพื่อเตรียมความพร้อมให้ทุกคนสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ง่ายยิ่งขึ้น และตอบโจทย์ความต้องการได้มากที่สุด